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강원랜드슬롯머신 ㉻ 바다이야기상어 ㉻▶ 80.rtb667.top ♡# 서울 성동구에 거주하는 김 모 씨는 추가 대출 규제에 촉각을 곤두세우는 중이다. 지난해 서울 강남구 아파트를 갭투자한 뒤 본인은 성동구 전셋집에 거주하면서 전세대출을 받았는데, 정부가 주택담보대출에 이어 전세대출까지 규제할까 걱정돼서다. 김 씨는 “전세대출은 주담대보다 대출 문턱이 낮아 손쉽게 대출을 받았는데, 정부가 1주택자 전세대출을 아예 막으면 이사 가기가 어려워진다”며 “대출 포트폴리오를 어떻게 짜야 할지 고민”이라고 말했다.
“이번 대출 규제는 ‘맛보기’ 정도에 불과하다.”
이재명 대통령이 최근 청와대 영빈관에서 진행한 기자회견에서 밝힌 말이다. 서울 아파트값이 치솟으면서 ‘패닉바잉’ 사태가 나타나자 정부가 긴급히 가계대출 규제를 내놓았는데, 전세대출 규제 등 생애 첫 주택청약제도 추가로 나올 만한 대책이 많다는 의미다. 이재명정부가 검토 중인 부동산 대책은 어떤 게 있을까.



이재명 대통령이 “이번 대출 규제는 맛보기일 뿐”이라고 밝히면서 추가 수요 억제 대책에 관심이 쏠린다. 사진은 서울 아파트 전경. (윤관식 기자)

DTI란

李 대통령 “대출 규제는 맛보기”

1주택자 전세대출 금지 검토
이재명 대통령은 취임 후 부동산 관련해 직접적인 언급을 피해왔다. 하지만 이번 기자회견에서는 작심한 듯 “수요 억제책은 아직 엄청나게 많이 남아 있다”고 강조했다.
이 대 커피창업 통령이 이런 언급을 한 것은 대출 규제 발표에도 수도권 아파트값이 여전히 상승세를 이어가고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트값은 지난 6월 다섯째 주(30일) 기준으로 전주 대비 0.4% 올랐다. 고강도 대출 규제가 시행되기 전인 6월 넷째 주(0.43%)와 비교하면 오름폭이 다소 줄었지만 여전히 강세다.
시장에서는 정부 주말당일대출 가 머지않아 강력한 수요 억제책을 내놓을 것으로 내다본다. 일례로 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함시키는 방안이 유력하다. 과도한 전세대출 유동성으로 전셋값과 집값이 동시에 뛰는 상황을 억제하기 위해서다.
한국은행과 금융감독원, 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면, 2019년 104조9000억원에 그쳤던 금융권 전세 uniqueness 대출 잔액은 지난해 171조1000억원으로 5년 새 63% 급증했다. 올해는 200조원에 육박할 것으로 보인다. 다만 전세대출은 이자만 상환하기 때문에 주담대와 달리 상환 부담이 낮아 DSR 규제를 하더라도 큰 효과가 없다는 지적도 많다. 이 때문에 6억원 초과 주담대 제한처럼 전세대출도 아예 상한 금액을 설정할 것이란 얘기도 들려온다. 문재인정부 시절 나왔던 1주택 이상 보유자 전세대출 금지 방안도 거론된다. 갭투자로 서울 고가 아파트를 사고, 본인은 전세대출을 받아 다른 지역에 거주하는 것을 막겠다는 취지다.
다만 전세대출 문턱을 높일 경우 부작용이 나타날 우려도 크다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “갭투자를 막으려 전세대출을 제한하면 전세 수요가 월세로 옮겨가면서 서민, 중산층 거주비가 치솟는 악순환이 우려된다”고 밝혔다.
정부가 규제지역 내 담보인정비율(LTV)을 강화해 이번 가계대출 규제인 ‘주담대 6억원 한도’조차 채우기 어렵도록 할 가능성도 높다. LTV를 대출 금액이나 주택 가격에 따라 세분화해 대출 문턱을 더 높이는 방식이 거론된다.
동시에 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 확대에 나설 것이란 관측도 나온다. 토지거래허가구역을 마포, 성동, 강동구 등 한강벨트 지역으로 확대 지정하는 식이다. 토지거래허가구역에서는 2년 실거주 목적 매매만 가능해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능하다.




결국엔 세제 카드 동원?

다주택자 양도세·보유세 중과할 수도
온갖 대출 규제를 내놓은 후에도 집값이 잡히지 않을 경우 정부가 결국엔 세제 카드를 동원할 것이란 관측도 나온다. 진성준 더불어민주당 정책위의장은 최근 “부동산 시장이 계속 불안하다면 세제 조치도 검토해야 한다고 생각한다”고 밝혔다. 중산층이나 1주택자 대상 세금을 그대로 두더라도 민주당 정책 기조상 다주택자 세금에 메스를 댈 가능성이 높다.
대표적인 것이 다주택자 양도세 중과 방안이다. 정부는 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과에서 배제하는 기한을 내년 5월 9일까지 1년 연장하기로 했다. 현행 세법은 다주택자가 부동산을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 20~30%포인트를 추가 부담해야 한다. 시장에서는 정부가 내년 5월엔 양도세 중과 배제를 더 이상 연장하지 않거나 그 이전에 양도세 중과 정책을 내놓을 것이란 관측이 나온다. 이 경우 다주택자는 거액의 양도세를 물어야 한다.
보유세를 높이기 위해 부동산 공시가격 현실화에 속도를 낼 가능성도 높다. 문재인정부는 2020년 당시 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 ‘공시가격 현실화 계획’을 시행했다. 이후 윤석열정부는 공시가격 현실화 계획을 전면 유보했다. 하지만 이재명정부는 민주당 정책 기조에 맞춰 고가주택 보유자 세금을 늘리기 위해 공시가격을 현실화할 것이란 관측이다. 공시가격이 높아지면 자연스레 보유세 부담이 커진다.
전문가들은 문재인정부 시절 사례를 보더라도 수요 억제 정책만으로는 집값 안정에 한계가 있다고 입을 모은다. 이를 의식한 이재명정부도 수요 억제와 동시에 주택 공급 확대를 위해 3기 신도시 개발 사업에 속도를 낼 가능성이 높다. 문재인정부 시절 총 32만8000가구 규모로 3기 신도시를 개발하겠다고 밝혔지만 토지 수용 지연, 공사비 상승 등으로 사업이 더디다. 한국토지주택공사(LH)가 직접 신도시 시행에 참여해 용적률을 높이는 식으로 사업성을 높여 공급 물량을 늘리는 방법도 고려된다.
다만 신도시 개발만으로는 인기지역 공급 확대에 한계가 있는 만큼 정부는 공공기관, 청사 등 유휴부지를 주거시설로 고밀 복합개발하는 방안도 검토 중이다. 문재인정부 시절에도 군부지, 공공기관 유휴부지 등 국공유지를 신규 택지로 발굴하는 공급 계획이 나왔다. 서울 태릉CC, 용산 캠프킴, 정부과천청사 주변이 대표적인 지역이었지만 지자체와 주민 간 협의가 난항을 겪으며 개발이 지연돼왔다. 수도권 일대 그린벨트(개발제한구역)를 대거 해제할 것이란 말이 나오는 것도 이런 배경에서다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정부가 시장에 주택 공급 확대 신호를 주는 것이 중요하다. 재건축 초과이익환수제 폐지를 통해 정비사업 속도를 높여야 집값 안정 효과가 나타날 것”이라고 강조했다.
[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2318호 (2025.07.16~07.22일자) 기사입니다]
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